贷款限购双放松

　　多地政府实施“微刺激”政策 房企销售回暖

　　龙飞

　　近日，沈阳全面取消楼市限购政策的传闻一度蔓延。尽管在一天之后沈阳市政府相关部门证实，沈阳并未实施所谓的全面取消限购政策，但事实上，房产部门在执行限购政策中，已经对个别政策条款进行了微调。

　　各地的“微刺激”政策也在陆续出台。继杭州、东莞等城市陆续推出以“备案”为名的楼市监控手段后，佛山也试图对售价降幅过大的楼盘进行网签限制。据悉，售价降幅超过10%的楼盘网签将受到限制，开发商需重新办理明码标价手续。尽管地方政府或明或暗的救市措施低调出台，放松限购的呼声也日益高涨，但中央的态度依然暧昧。

　　围绕着楼市依然在上演着一场场悲喜剧。在不少唱空者认为，房地产已达到生死边缘，要在9月前出逃之时，5月各上市房企所公布的销售数据却普遍止跌回升。

　　或许，楼市有望低位企稳？

　　悲观预期或将引致限购松绑

　　目前中介型研究机构对后市的预判，普遍认为后市楼市较为悲观。

　　根据世联行(8.26, 0.09, 1.10%)发布的研究报告称，在监测的30个重点城市的数据显示，5月30个大中城市商品房成交面积为1570.19万平方米，环比上升9.6%，同比下降10.1%。其认为虽然环比有所回升，但主要是开发商叠加推盘且扩大降价所致，信贷环境依然偏紧，随着传统淡季到来，6、7月的市场成交将进一步走弱。

　　中原地产的研究似乎更为悲观，其针对深圳楼市得出的结论是，9月该市房地产市场将全面衰退，届时房价下跌将显而易见。具体论据在于，今年前5月，深圳一、二手房的成交总量同比下降42.8%，创下2008年以来的新低。而同期多数新盘销售率低于5成，远低于去年70%的平均去化率。成交总量的下降使得深圳楼市的库存迅速增加，目前库存去化周期已达13个月。最近三周，深圳每80名楼盘访客，才可促成一宗交易。而在去年前三季度，平均每38位访客可成交一宗。

　　楼市如果确如其所料，地方政府救市就无可厚非——特别是各种限购措施，在库存高企的年代就应该退出历史舞台。

　　而近期松绑限购的消息确实不绝于耳。4月以来，无锡、南宁、铜陵等多个城市相继推出相关措施。降低开发商土地保证金、放宽户籍准入规定以及各种差别化限购政策纷纷出台，但这些措施大多有限制区域以及限定条件。

　　6月10日，上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]在微博上透露：“即日起，沈阳取消限购，本地人和外地人可购买多套住宅。”《中国经营报》记者从中介公司了解到，当天沈阳确实不限制购房资格。但一天后，沈阳市的限购政策又再恢复如初。沈阳房产部门的相关人士强调，并没有取消限购的文件出台。

　　与沈阳取消限购的犹抱琵琶半遮面相仿，广东佛山市高明区的松绑限购也是一再难产。早在一个月前，佛山市高明区就传出松绑限购的消息。但同样一天后，当地住建局回应称，“松绑限购”只处于研讨阶段。

　　本报记者从华南某市房管部门的负责人处了解到，早在今年3月上旬，住建部副部长齐骥就“双向调控”作出解析后，各地房管部门对于取消限购就已经开始制定计划。“中央一直没有一个明确的态度，我们怕会犯错误。”该人士表示，如果取消限购后房价有报复性增长，“这影响会很大。”

　　6月上旬，住建部总经济师冯俊强调，对房地产市场调控始终坚持保护自主性需求、遏制投资需求这个原则。彼时，冯俊强调，还没有一个地方公开说要取消限购。银行证券的分析报告则认为，限购政策的放松力度或将低于预期，“中央的态度将使地方在放松及取消限购政策上顾虑更多。”

　　“5月楼市已经企稳”

　　本报记者此前曾报道，住建部在5月汇总了主要城市的调研，并向国务院提出下一阶段房地产政策的有关建议，“不打压、不刺激”“尊重市场规律”以及“加强市场监控、做好应对方案”成为了基本口径。

　　如果从上市房企的数据看，楼市似乎并非如此悲观。6月9日，越秀地产公布了5月的销售业绩，今年1至5月，越秀地产累计销售金额同比下降了1%，但当月销售金额为19.58亿元，同比上涨了72%。

　　与越秀地产相仿，绿地集团在今年5月的销售金额为17.91亿元，接近前4个月的销售总额，同比增加了37%。恒大地产以及融创中国同比则分别增加28%和23%。龙头企业保利地产[微博](5.15, 0.00, 0.00%)同比增幅由负转正，由4月的-12%回升至5月的10%。在13家上市房企中，有11家销售金额同比上涨，只有世贸和富力出现下滑。

　　“销售业绩上涨的最重要原因在于我们加大了促销力度，另一方面银行放款速度也在加快。”华南某房企集团销售总监向本报记者表示。绿地集团今年前4个月的平均售价为7526元/平方米，到了前5个月该数据下降为7075元/平方米。业内人士按5月的销售面积测算，5月的销售均价仅为6611元/平方米。

　　同样越秀地产今年前4个月的销售均价同比下降了12%，约1.29万元/平方米，5月的销售均价则进一步下降至1.22万元/平方米。随行就市、降价促销似乎成为了各大开发商的普遍共识。保利地产在佛山的客户向记者表示，保利地产在佛山的一些项目价格已经回到两年前。数据显示，佛山的保利紫山花园和保利公馆两个项目在5月通过加大促销，销售金额分别达到4亿元和2.7亿元，环比上升了54.7%和81%。

　　“需求还是足够的，此前就是因为银行放贷太慢，我们有些客户去年年末已经签了买卖合同，但直到今年3月同贷书都还没下来。”上述销售总监言道。今年春节前后，按揭贷款利率进一步上浮，“二三线城市首套房按揭贷款一般上浮5%~15%，对销售造成较为明显抑制。”申银万国[微博]的研究报告称，随后则传出银行停止放贷的消息。

　　今年5月，伴随着中央调研使银行“加快放贷”审批。5月13日，央行[微博]召开座谈会，要求支持居民自住需求。“此次银监会的表态再次反映了中央高层对房地产市场的态度，一方面不直接刺激，调控市场化，另一方面支持首套住房需求，防止房地产市场及经济进一步恶化。”银河证券的研究报告称。

　　某股份制银行广东分行某行长透露，早在央行座谈会召开前，有些银行提前领悟其意图，已经开始加快放贷。5月下旬，本报记者从某国有银行广东分行某相关负责人处了解到，该行房贷额度同比增长15%，而平均放贷速度则已经比此前提前了15天。另一家国有银行则表示，年初最长的放款速度要3个月以上，现在最短只需15天。

　　虽然首套房利率水平仍处于高位，但银行停贷现象正在逐步减少。据融360金融搜索平台的数据显示，在调查的21个城市中，5月有14个城市出现停贷现象，较4月停贷城市减少。停贷银行以股份制商业银行居多。

　　“回款速度快，除了利于销售外，也有利于我们的下一步投资。”上述房企集团销售总监表示。5月申银万国跟踪的48个重点城市的销售数据与世联行相近，但结论却并不一致。“我们认为，5月楼市市场已经企稳，目前销售基本处于底部徘徊。”申银万国的研究报告称。

　　其中一个重要表现是，5月新开工面积有所回暖。该报告预计5月单月新开工面积同比下降10%，较之4月同比下降15%有所收窄。今年一季度由于市场恶化，新开工面积由同比上涨33.1%骤然下降至-25.2%，显示开发商的信心跌至冰点。随后二季度开始有所回暖。该报告预计今年全年新开工面积同比只下跌2%。

　　今年各地纷纷出现 　　

　　取消楼市限购传闻

　　沈阳

　　6月10日，消息传出沈阳限购取消，本地人和外地人可购多套住宅。随后，房产部门于11日否认全面放开限购。

　　佛山

　　5月10日，消息传出佛山市高明部分区域试点放松限购政策，新政策规定自然人仅凭身份证即可购买。

　　宁波

　　5月6日，微信传出宁波要放开限购，放宽之后将只查购房者在拟购房的县(市)区域是否有房，不再查询户口所在地是否有房。

　　南宁

　　4月29日，南宁宣布限购松绑。根据有关规定，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　天津

　　4月28日，天津滨海新区将实施差别化限购政策，只要滨海范围内无房，即可在新区购房。

　　杭州

　　4月2日，传出杭州松绑甚至取消“限购”的消息，称一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿。其中包括限购的松绑，以及二套房贷款门槛的降低等。