海口二手房市场波澜不惊

　　专家称风险已部分释放

　　见习记者王华

　　记者观察

　　国内房地产市场“降”声不断，海南一手房楼市未能幸免。但相对一手房市场，明显面临三重冲击的海口二手房市场却显得波澜不惊。是海南生态资源及国际旅游岛建设的发展红利，还是暴风雨前的宁静？

　　市场现象

　　市场表现

　　三大因素冲击市场

　　冲击一 全国楼市动荡不安

　　今年以来，杭州、南京、北京、广州、惠州等多个城市陆续被曝出现新盘降价促销，多地政府开始紧急救市。据中国指数研究院5月1日发布的数据显示，4月份，中国百城近半数城市房价环比下跌。一手房市场动荡不安，媒体也曝出多地二手房市场陷困局，北京二手房源超八成降价。

　　冲击二 海南一手房降幅明显

　　据海南省统计局最新发布的数据显示，2014年一季度海南省房屋销售面积及房屋销售额出现“双降”。这种降温状态，一直持续到5月份。同时，经记者观察，海南多楼盘出现明显的降价促销现象。各大楼盘频频推出“特价房”，以求以价换量。文昌地区的中南森海湾项目2013年均价基本在13000元左右，今年5月6日即推出最低价7220元/㎡房源；自2012年开盘到现在均价基本在9000元左右的海口地区的绿地海长流项目，5月份也推出最低价8000元/㎡房源。

　　冲击三 不动产统一登记

　　4月21日，国土资源部相关负责人公布了不动产统一登记时间表：2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

　　市场表现

　　海口二手房市场波澜不惊

　　即使全国楼市动荡不安，海南楼市也出现下行波动，但海口二手房市场却表现得波澜不惊，二手房中介商也处之泰然。“据我们网站的后台监控数据显示，从2014年开年到现在，海口二手房成交量总体小幅度下滑，但这种下滑程度属于正常情况。而挂牌价基本稳定，无多大变动。”我房网一负责人告诉记者。二手房市场是否真的如此平静？记者走访了海口各大中介公司做出进一步的调查。

　　“目前新房下行对海口二手房楼市冲击不大，即使不动产统一登记时间表也已确定，店里每天的来访来电量和以往差不多，新增的挂牌量以及挂牌价并无多大变动。而且买房的客户占比依然比卖房的大。”位于五指山路的录德地产置业顾问告诉记者。

　　位于五指山路的我爱我家、金贸西路的万紫千红房地产经纪有限公司以及易屋地产的销售经理均表示，目前一手房市场变动及不动产登记对海口二手房市场基本无影响。“在2013年3月份，国家对房产交易按差额征收20%个税新政策出台时，坚持不住想卖房的都已经挂牌出售了。目前留下的二手房业主也都较稳定，倘若市场不景气，出售价格未跌到其最终底线，就都处在观望中。”易屋地产的销售经理告诉记者。

　　深度剖析

　　专家：二手房危机已部分释放

　　“目前海口二手房市场所受冲击不大，主要由于三个原因：一是由于这一两年的政策调控，海南的房地产风险已被慢慢对冲掉，纯粹因为投资投机目的来海南购房的客户几乎被挤走了，所以如今的海南二手房客群较稳定，也更加理性和冷静，不会因为新政策一出就开始躁动，客户看市场不明朗，可租可售，不急于出手；二是海口二手房均价在5000多左右，本身价格不高，无多少降价空间；三是二手房市场的滞后性，倘若一手房市场继续下行，价格不会有多大变化，但成交量会持续下跌很长一段时间。”海口市房地产业协会中介专业委员会主任邱廷录告诉记者。

　　针对海口二手房市场是否会受到一手楼市的冲击，海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路认为，海口二手房市场不会受到多大的影响，不会出现像内地大批中介公司关门，二手房价大跌现象。主要原因有两方面，一是海南的二手房存量很大，但进入市场交易量并不大，房源多集中在海口。存量大，入市交易量小，故不会出现明显的大起大伏。二是海南二手房业主的特殊构成。“海南二手楼市有两类主流业主，一类是在建设海南国际旅游岛初期以高价接盘的业主；第二类是早期购房及近两年购房的业主。由于这两年海南房价的涨幅很低，而且价格比当时高位接盘业主的购房价格还低，再加上二手房交易税费的征收，导致了目前海南二手房没多少被交易的价值。所以，二手房业主不会急于出手，二手楼市也不会因此出现明显下行现象。”王路说。

　　至于不动产统一登记时间表的确立，王路也表示，不会引起二手楼市风波，让挂牌量激增，二手房价下跌等等。“对于那些不能公开身份的‘房姐’、‘房哥’们，在购房时早已提前处理风险。房屋户主，大多是挂在其他亲戚名下，并非本人。”王路告诉记者。

　　记者手记：

　　海南楼市如此平静，不正常？

　　见习记者王华

　　全国楼市形势不容乐观，同时据一些公开数据也显示海南楼市呈下行趋势。但总的来说，不管是一手楼市还是二手楼市，海南的楼市情况相对平静，房价及成交量并没出现人们所认为的大起大伏。

　　至于原因，主要是由于经过这几年的调控，海南楼市已慢慢回归理性。如今的海南楼市并不像传言所说的泡沫很大，一有风吹草动就大起大落。纵观海南楼市，不管是一手楼市还是二手楼市，支撑起房地产市场的多为岛外客户，每年仍有大批岛外客户愿意来海南购房，这就证明海南楼市有市场，房价在人们的接受范围内。而海南得天独厚的生态资源和土地资源的稀缺性，也给海南楼市带来了增值的理由。

　　但海南楼市也存在一定的不合理性，一是体现在相对本地居民收入来说房价虚高；二是体现在楼盘品质与房价不对称的项目中。所以，海南楼市不该无所作为地度过这个动荡期。

　　同时，大众、媒体不能单聚焦在房价是跌还是涨上，不能单纯地要求政府抑制房价，争论政府该不该救市？而是应该看到楼市的差异性，理性看待楼市问题。

　　而政府则应该将更多的精力放到监督及把关项目是否有建设的必要？是否按规划进行建设？以及惠民利民？如果保障了中低收入人群的基本居住需求，剩下的事情，就交给市场来调控。看不到公平的相对性与客观限制性，只会导致偏激偏行，引发另一种不公平。