由于严重库存和高空置的影响，海南在11月底出台楼市新政，海口、三亚、文昌、琼海、万宁等热点板块楼盘全面“以价换量”。

　　在中国多地陷入“十面霾伏”的情况下，海南依旧晴空万里、绿树成荫。这个曾经房价暴涨的世外桃源，在中国大部分城市进入冬季后，迎来了销售旺季。但与往年一入冬就量价齐升的火爆不同，由于库存的压力，今年海南的许多楼盘进入旺季后，依旧以价换量。根据数据显示，进入11月后，共有20个左右的项目明显降价。一些楼盘的实际成交价格与报价相比，降幅在两成以上。对于年底去海南旅游的购房人来说，即便是旺季，依然能赶上以价换量的促销。

　　海南项目年底靠低折扣吸引买房人

　　“是时候去海南了。”这是记者接到的一条营销短信。在北京房价不断高企，环境却不断恶化的冬季，来自海口某号称养生美宅的楼盘，其5380元的起价看起来着实让人心动。而在海南西线某知名湾区，一楼盘打出的广告更加直白：“北京10平方米，海边一套房。”

　　现在不正是海南的旺季吗？房子还会促销吗？怀着对于海南楼市的疑问和躲避雾霾的想法，周先生上周带着一家老小去海南旅游，顺便沿途考察是否有合适的房子。结果很出乎他的意料，包括海口、三亚、文昌、琼海、万宁等热点板块的项目都将“以价换量”挂在嘴边，一些楼盘甚至打出了9折以下的低折扣。像位于海口的半岛壹号全款最低85折，长岛蓝湾最低86折，国信龙沐湾与和泓·假日阳光的都给出了9折优惠。相比北京开发商不降价还要额外捆绑精装修等强硬态度，即便是旺季下的海南开发商也出人意料地摆出了低姿态。

　　周先生在鲁能三亚湾看房时，销售人员表示，项目即将推出高2区的果岭独栋别墅，前期还有少量房源在售均价为19000元/平方米。相比上个销售周期的21000元/平方米的均价，下跌了17.4%。类似的情况周先生在海南很多项目的售楼处都有体验，大部分项目早已没有了三年前暴涨时的骄横，低折扣、送装修、送面积、送旅游住宿和机票等优惠方式层出不穷。

　　旺季变“望”季 海南楼盘忙着去库存

　　事实上，海南楼市价格“有商量”正是由于近来成交的低迷，即便赶上北方严重雾霾，季节进入冬季，海南的楼市销售旺季也只是遥遥相望。

　　根据三亚数据监控中心监测的数据显示，11月份的三亚楼市，成交面积为114046.5平方米，环比10月份下跌了4.9%；成交均价为20826.59元/平方米，环比10月份(22453元/平方米)下跌了7.2%。而两万元左右的成交均价，也与2010年海南楼市成交火爆时的价格相差无几。但三年来北京、上海等地的房价却进入了快速增长。

　　此外，根据数据显示，进入11月后，多个海南项目为了在年底旅游旺季获得签约，都采取了以价换量的形式。11月份，共有20个左右的项目降价。像位于博鳌的香槟郡，10月份报价为12000元/平方米，但11月份的成交价则为9188元/平方米，降幅为23.43%；位于三亚的合景·汀澜海岸10月份报价为16000元/平方米，11月份的起价则为12500元/平方米，降幅约为21.88%；海口的富力盈溪谷，售价也从9500元/平方米调整为8700元/平方米。

　　对此，业内人士表示，多数降价的项目都是较大的开发企业，为了在年底交出一张漂亮的成绩单，他们采取“以价换量”的形式，以降价策略“清仓”。

　　海南中原地产代理有限公司资源中心总经理凌冰表示，虽然从成交上来看，三亚区域的成交面积比去年有稳步上升，但由于之前开发商对市场的预期过热，拿地热情较高，导致库存压力比较大。

　　而旅游地产事业部海南机构总经理沈虹也表示，近几年海南商品房住宅市场仅2009-2010年表现出了供不应求，其余年份均是供大于求。像海口的房地产市场就已经迈入了“去库存”时代，投资置业理性回归，在今后2~3年时间内，市场持续“去库存”的特征。

　　新政策令普通商品房比例下降 海南或将以中高端住宅为主

　　正是由于严重的库存和高空置的影响，海南在11月底出台了楼市新政，要求从明年起，要逐步降低商品住房开发比例，并纳入市县考核指标体系。这不免让很多海南的购房刚需族心里犯起了嘀咕：普通商品住房的开发比例降下来了，也就是意味着中高端的住宅产品将成为主流，刚需的度假旅游的商品房供给数量减少，那么海南房价会不会因此迅速上涨？

　　对此，有业内人士表示，海南目前的空置房还很多，降低普通商品住房开发比例后，会激发出市场活力，调动这些“沉睡”的空置房再次投入市场，可以抵消因降低普通商品房开发比例所带来的影响。

　　但同时也有专家表示，新政实施后，海南楼市中的低价普通商品房将明显减少，大部分土地从出让时就被要求开发为中高端的酒店式公寓、别墅、洋房等产品，对于靠吸引外来人口的海南楼市来说，买入门槛将明显提高，价格也很可能随之上涨。