一降一升，海南房地产这样转

　　“海南万里真吾乡。”公元1097年，苏东坡被贬海南，临行前却把尚未谋面的海南当作自己的第二故乡。

　　900多年后，被东坡先生称为“南荒”之地的海南，成为全国人民不远万里纷纷前来购房置业的热土。“海南万里真吾乡”成了大量岛外购房者的真实写照。

　　房地产行业在海南区域经济中的地位举足轻重，对我省地方财政贡献巨大，是我省城市基础设施投入的主要来源。但与此同时，海南房地产业的结构性问题、季节性空置问题、经营性地产与保障性住房的平衡问题等也日渐突出。

　　有鉴于此，11月初下发的《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)首次提出，从明年起，要逐步降低商品住房开发比例，并纳入市县考核指标体系。

　　随后我省提出，要建立合理的房地产结构，构建多元化的产品体系，不断增加旅游酒店度假产品、产权式公寓等经营性地产的开发建设，坚持走精品特色发展之路。这“一降一升”，拉开了一场影响海南房地产业乃至整个经济发展的转型大幕。

　　-本报记者邵长春 实习生王欢欢

　　空置之忧

　　-房屋季节性空置，造成资源浪费

　　-海南旅游房地产最大的特点应是使用权的流动性

　　11月27日，中国北方大部分地区普遍降温；12月4日，我国25个省份深陷雾霾天气；而千里之外的海南却是一片阳光明媚。

　　每到这个季节，北方老人们结伴来到海南，开始他们长达几个月的候鸟生活。

　　事实上，海南房地产业呈现两头在外的特征：开发商、购买者来自全国范围，外销比重极高。2011年，海口和三亚房地产外销比例为53.6%和80.9%，其他市县岛外购房面积比例基本在90%以上。2012年，岛内需求扩大，岛外市场比重有所下降，但仍占据主导地位。

　　对岛外市场的过分依赖带来的最直接后果是，海南房地产业第二居所明显，造成房屋的大量季节性空置，给小区的物业管理带来了难题，也给小区供水、供电带来很大损耗，造成资源浪费。

　　三亚卓达东方巴哈马小区租户宋先生告诉记者，该小区属高档小区，绝大多数业主都是外地人。一到夏天，候鸟老人撤离，小区里一片黑暗，只有几户人家亮灯。这个时候，楼道里的两部电梯通常只开一部，公共照明也基本停用。记者在琼海、万宁等地采访了解到，这种现象绝非个例。

　　部分开发项目缺乏足够的市政与服务设施配套，也是空置率高的一个原因。

　　省房地产业协会秘书长王静告诉记者，目前我省土地出让方式多以“熟地出让、现状交付”为特点，一些地方连基本的排水设施和卫生处理都没完善，就忙着进行房地产开发，结果出现“垃圾靠风吹，排水靠自然”的怪象。

　　对此，省人大常委会环资委委员、雅克设计集团董事长侯百镇表示，海南必须要提高房屋利用率，如果只是简单出售，那就只是输出成本而没有带来消费，没有促进经济，这是对海南资源的极大浪费。转型升级中最需要解决的就是资源利用问题，一个政策的出台，不单是对将来发展的指导，也要为过去的遗留问题提供解决方案和对策。开发商卖完房子走人了，把房屋空置率问题留在海南，等到海南土地快使用完、规划完后再解决，那就晚了。

　　省政协经济委员会副主任、海南产业经济研究院院长李仁君也表示，海南商品房主要卖给岛外客户，旅游淡季会出现大量的“房屋空置”现象。这样庞大的数量，是海南房地产业健康发展的巨大隐患。

　　“目前国内并没有关于空置率征税的立法。”李仁君说，如果能引进分时度假和产权式酒店，将从根源上解决海南大量房屋闲置问题，也可以促进海南第三产业的发展。海南现代管理研究院院长、海大教授王毅武告诉记者，他的观点是，海南房子不但要限购，而且要禁购。“房子不是投资品。海南旅游房地产最大的特点应该是使用权的流动性，可以向岛外居民开放使用权，但所有权不是你的。”

　　结构之痛

　　-低端商品房过多住宅地产占比过大

　　-结构不合理凸显抗风险能力较差

　　结构不合理，是当前我省房地产业最突出的问题，主要表现为普通商品住房占比过大，低端商品住房过多。单一模式、低端开发，既是对海南宝贵土地资源的极大浪费，也不利于房地产业的持续发展。这是全省促进房地产业健康发展工作会议传递出的信息。

　　据统计，2005年-2012年，我省房地产开发投资累计完成2729.65亿元，年均增长43.47%，约占全社会固定资产投资总额的33.92%，连续保持两位数增长态势。房地产开发规模年年攀升，房地产建设用地增长迅猛，房地产销售价格和涨幅均较大。

　　但与此同时，海南房地产业的结构性不合理问题日愈凸显。

　　目前，我省房地产的开发仍是住宅地产占绝对主导，与旅游度假相关的度假酒店、酒店式公寓等经营性地产项目产品较少，商业、办公房地产规模更小。2012年，全省商品住宅投资725.32亿元，占房地产开发投资的比重为81.8%；商业营业用房投资50.6亿元，占5.7%；办公楼投资5.65亿元，仅占0.6%。省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长陈武告诉记者，这种结构对宏观调控政策极其敏感，抗风险能力较差，而且也与国际旅游岛的发展目标不相吻合。房地产业是一个关联性极强的产业，也是一种消费性产业，需要综合发展环境的支撑，其良性发展必须以综合发展为前提。“以商品住宅占绝对主导地位的单一产品结构，不利于海南房地产业的健康持续发展。”

　　民众之惑

　　-普通商品房比例下降，房价会不会上涨？

　　-岛外购房者实力雄厚，本地人买房难怎么解？

　　近年来，海南商品住房价格上涨明显快于居民可支配收入增长。岛外购房需求的持续旺盛推高了海南的房价，在一定程度上挤压了本岛居民的住房需求，本地人买房难的问题已经凸显，亟需解决。

　　目前，国内人均GDP超过3500美元的地区已有2亿人口。海南房地产市场基本是以此目标群体为销售对象，而海南地方经济水平不高，本岛居民的收入低，消费能力有限，在这场购房竞争中明显处于不利局面。

　　《意见》的出台，不免让很多海南的购房刚需族心里犯起了嘀咕：普通商品住房的开发比例降下来了，也就意味着商品房供给数量减少了，那么海南房价会不会因此迅速上涨，买房岂不是更加困难？

　　对此，王毅武解释说，海南目前的空置房还很多，降低普通商品住房开发比例后，会激发出市场活力，调动这些“沉睡”的空置房再次投入市场，可以抵消因降低普通商品房开发比例所带来的影响。“如果海南再大量开发普通商品房，只会造成资源浪费，市场停滞。”

　　王毅武说，从长远来看，必须要把高端旅游房地产和民生保障房地产分开，不要搅成一锅粥。保障房解决本岛居民居住问题，旅游房地产解决游客问题。

　　李仁君建议，我省应借鉴香港等地的先进经验，采取“双轨制”的办法，对于商品性住房，应实行“放开价格，管住数量”，对于保障性住房则实行“管住价格，放开数量”。海南的环境资源稀缺，面向岛外客户的经营性地产，就是要走高端、特色化路线，价格由市场决定，数量上加以限制；而保障房则是为了解决本岛居民的住房问题，有多少需求就建多少，价格上要予以限制。全省促进房地产业健康发展工作会议也强调，要积极构建多元化的产品体系，也就是要在“一降一增一保”上做文章。即逐步降低普通商品住房开发比例，不断增加高端旅游酒店、度假村、产权式公寓等经营性地产的开发建设，加大保障性住房的建设和供应。到2015年，将覆盖面由现在的28%提升到38%左右。

　　转型之虑

　　-要求开发商搞经营性房地产，用10年甚至更长时间收回成本，不太现实