柳九邦

　　楼市的渐渐回暖让那些曾经被高价地“套牢”的开发商成功解套。在艰难地将库存转化为现金流后，他们开始回归土地市场。

　　日前，已经两年多未拿地的中华企业(6.95, -0.24, -3.34%)(600675.SH)以13.7亿元底价竞得无锡一幅商住地块；此前饱受高价地困扰的雅戈尔(8.11, 0.03, 0.37%)(600177.SH)和小商品城(6.80, 0.29, 4.45%)(600415.SH)双双重返土地市场，雅戈尔在其大本营宁波连拿4个项目，小商品城联合滨江集团(8.82, -0.09, -1.01%)(002244.SZ)以43.83亿元拿下备受瞩目的杭州华家池一幅地块。

　　中华企业一名高管在接受《第一财经日报》记者采访时称，公司旗下项目今年以来销售不错，因此在土地储备方面会有一定预算。“以前拿的地确实楼板价有些偏高，调控给公司带来了一些困难，我们现在的拿地思路会有一些改变，重点在于风险可控并偏向‘高周转’的模式。”

　　低调重返土地市场

　　今年4月25日，SOHO中国联合体以31.9亿元的价格拿下上海长宁区虹桥路街道261街坊6丘A3-02地块(古北5-2)，折合楼板价30243元/平方米，溢价率48.3%。与SOHO中国“互掐”到最后的，就是曾负责古北区域一级土地开发、在“家门口作战”的中华企业。

　　据中华企业负责拿地的一位人士回忆，“当时对方基本上是不计成本地在举牌，我们确实很想拿，但最终的价格已经超过我们的上限，不得不放弃。”

　　显然，相比上一轮楼市疯狂时期的激进，饱受调控之苦的中华企业变得保守了很多。在2009~2011年楼市火爆时，中华企业至少6次在上海、苏州、杭州、江阴等城市拿下多个高价地块，耗资近100亿元。

　　严厉的调控使得这些高价地块纷纷成为了中华企业手中的“烫手山芋”，公司一方面放缓项目的开发计划，另一方面也渐渐淡出土地市场。

　　“开发商并不怕亏本卖房，怕的是库存‘烂在手里’。”接近中华企业的知情人士对记者称，去年以来楼市回暖明显，中华企业手里一些照理说不太好卖的大户型产品也很热销。

　　网上房地产数据显示，中华企业位于松江区的一个楼盘于今年初推出459套房源，截至昨日，已累计售出311套，去化率将近七成。2010年2月，中华企业以26.23亿的价格拿下这一项目地块，折合楼板价11111元/平方米，溢价率达172%。

　　克尔瑞上海机构研究总监薛建雄对记者称，这个项目的均价在1.7万元/平方米左右，也就是说开发商其实没赚钱。“之前的高价地基本没有给公司贡献利润，现在楼市持续回暖，销售速度加快，资金链转得动就必须赶紧拿地快速开发了，再不拿地，后几年的利润就无法保障了。”

　　昔日的“被套者”重返土地市场并非孤例。9月5日，小商品城联合滨江集团以43.83亿元并配建不少于2200平方米保障房的代价，拿下杭州华家池一幅地块，折合楼板价23190元/平方米。

　　小商品城上一次大规模拿地还要追溯至2009年7月。当时小商品城击败绿城、滨江等房企，以18.9亿元的总价拿下钱江新城南星地块，楼板价高达20650元/平方米。然而，随之而来的严厉调控使公司的地产业务陷入困境，也直接导致公司旗下地产项目的推进较为缓慢，部分项目更被外界指责为“蓄意囤地捂盘”。

　　拿地思路转变

　　从几年前的疯狂高价抢地，到无奈放弃古北地块，再到无锡底价拿地，中华企业在拿地思路上的改变清晰可见。

　　“无锡项目我们已经跟踪了超过一年的时间，和当地政府也有比较充分的沟通，最终价格也在我们的预期之内。”中华企业上述高管对记者表示，公司的拿地思路已经有一些改变，重点在于风险可控并偏向“高周转”的模式。

　　对于为何不在大本营上海拿地，而转战江苏，上述高管回应称，“我们也希望在上海拿地，但上海最近几个月的平均溢价率太高了，我们希望能够稳健一些，进而确保投资收益。另外，我们也会考虑以收购方式获得土地。”

　　薛建雄认为，如今在一线城市拿高价地的主要是一些前期利润比较好且急于谋求扩张的公司，那些之前被“高价地”套牢的企业，普遍选择去拿一些低价地。“三四线及以下城市，楼市整体供过于求、地价不高，但产品有升级的空间，价格还是可以卖得好的。”