在阿里选择纽交所后，港交所迎来了万达[微博]商业地产。9月16日晚，万达商业地产在港交所披露招股书，除验证了此前赴港上市传闻外，还披露了上市公司未来的业务架构以及万达集团的股权结构，其中商业地产板块的持有型、销售型物业以及酒店经营都将纳入。在未来的上市公司中，王健林、大连合兴以及万达集团将控制30%以上已发行股份，万达的61名主要管理层占发行后股份总数的3.58%。

　　三大板块悉数注入

　　由于港交所自4月以来启动新的披露制度，因此初步招股说明书要比过去披露的时间早了3个月左右。因此目前尚未能够通过初步招股说明书来判断万达最终的上市时间。但有消息称，如果一切顺利，年内上市不是完全不可能。

　　招股说明书显示，万达将公司商业地产业务总共三大板块全部纳入上市公司，分别包括长期投资的物业开发租赁、开发和销售物业以及开发和酒店经营，其中截止到2014年6月30日，拥有项目总建筑面积达到9350万平方米。

　　事实上这三大板块恰好是目前万达集团盈利能力、收入水平最高的三大板块。在此前披露的数据中，2013年万达1866.4亿元的总收入中，商业地产公司收入1456.2亿元，商管公司的租金收入为85.6亿元，酒店管理公司收入36.3亿元。未来万达商业地产上市公司占万达整体业绩贡献比例将达到80%左右。

　　需要注意的是，万达的商业和住宅物业在经历了一路高歌猛进后，在内地房地产市场整体下挫、商用物业部分过剩的情况下，万达如何保持长期持续较高的盈利水平，将成为资本市场衡量其能否全额或超额认购的关键。

　　或许万达早已考虑了这一点，就在前不久，万达刚刚宣布，联手百度[微博]、腾讯(124, 0.00, 0.00%， 实时行情)设立O2O公司，未来这家注册于香港的平台有望弥补房地产业可能产生的波动带给万达的风险。

　　王健林家族的角色

　　除了业务构成和盈利能力外，万达的股权结构同样备受关注。

　　据招股书显示，大连合兴投资有限公司直接持有万达集团99.76%的全部已发行股本，而王健林持有大连合兴98%的股权，剩余的2%由王健林之子王思聪持有。王健林直接持有万达集团0.24%的股权，同时，通过大连合兴98%的直接权益将间接持有万达集团97.77%的股权。这也意味着，王健林家族占万达集团100%股权。

　　北京商报记者翻阅公开资料发现，王健林私有化万达始于2002年，当时大连万达房地产总公司将持有的万达集团3000万股股份转让给了一家名叫北京合兴投资有限公司的公司，万达私有化就此展开。随后的几年间，几经股权更迭，清退20%的职工持股成为万达集团私有化需要清除的最后一个障碍。

　　在完成私有化后的两年多时间里，万达集团的股权又几经转让，直到2008年3月，最终形成了大连合兴投资有限公司持股98%、王健林个人持股2%的持股局面。工商资料显示，大连合兴投资有限公司在2007年底时，王健林已持有其100%股份。万达集团全部股权也就顺理成章成为王健林一人所有。

　　而在未来的上市公司中，王健林、大连合兴以及万达集团将控制30%以上已发行股份，万达的61名主要管理层(包括部分现有股东、董事、高级管理层成员及雇员以及大连万达集团的若干雇员)，将通过7月公司按照每股7.36元的发行价定向发行、共计1388万股新股份，占发行后股份总数的3.58%。

　　高杠杆率高现金流

　　在披露万达盈利情况的同时，招股书对于万达目前持有的债务情况也进行了说明，高杠杆率、高现金流、高融资成本成为一大特点。

　　据招股书显示，万达近年来的杠杆率不断增加，其中截至2013年，万达商业地产的杠杆率为53%；截至2014年6月30日，万达商业地产杠杆率达到88%。

　　与之相对应的，是万达此前融资渠道的单一：除了银行及其他借款外，万达仅仅从去年开始尝试债券业务，单一的融资渠道让万达的利息及开支总额不断攀高：2012年这一数据为67亿元，但仅今年上半年这一数据就高达62亿元。

　　但万达也不必过分紧张，超过747亿元的现金及现金等价物也证明了其良好的流动性，因此对于万达来说，进一步降低融资成本提高周转率是其未来的关键，而选择在港上市，恰好能够解决这一问题。