楼市“非典型”调整

　　看空的阴影，徘徊在中国房地产市场的上空。

　　6月10日，沈阳市限购政策全面取消的消息传出。迫于沸沸扬扬的舆论压力，官方随后发声：这只是针对改善型需求的政策调整，而非取消。

　　尽管中央早就明确，要对房地产市场“分类调控”、“因城施策”，但在执行层面，地方政府仍旧习惯等待中央统一号令，怕当“出头鸟”。

　　中国房地产曾有数度调控，但房价顶多打个盹，在地方“土地财政”的扬鞭下，很快脱缰狂奔。但此次有些不同。在利率市场化的背景下，对按揭和开发贷，银行不再像“刺激年代”那么慷慨。反腐重拳、纪委“查房”，也打击了部分需求，乃至引发局部抛售。

　　种种迹象显示，本届政府的调控理念似乎可以这样理解，一方面履行承诺，发挥政府作用建好保障房，一方面让市场归位，避免行政强力“一刀切”。不过，目前“分类调控”详情不明，比起中央政府的定力，地方政府和房企略显急躁。

　　谁在釜底抽薪

　　文/《财经国家周刊》记者 于春美

　　利率市场化改革、持续推进的反腐重拳以及政府调控理念“换脑”等因素，不仅关乎房地产现状，还影响着整个生态系统。

　　看空，再次成为楼市的主题词。这一次，并没有出台新的强力调控措施——于是就有疑惑。

　　住房和城乡建设部一位司长日前对《财经国家周刊》记者表示：“如果说是限购导致目前市场下行，那么如何解释，全国600多个城市中限购的仅46个，绝大多数不限购城市的房地产市场也在下滑？”

　　这位司长进而怀疑，当前市场存在的问题，能否靠放松限购来解决，“确实应该全面摸清楚，房地产究竟问题出在哪里。”

　　供求关系失衡是房地产市场下滑的一大显性因素。此外，在一些业内分析人士看来，这一轮楼市调整处于诸多重大改革深化的背景下：利率市场化改革，使银行信贷渐渐收回了对按揭和开发贷的慷慨；持续推进的反腐败，纪检系统的“查房”，也让局部群体风声鹤唳。

　　此外，政府在调控理念上的“换脑”，使房地产步入更加市场化的轨道。这些“非典型因素”，影响的不仅是房地产现状，更是整个生态系统。

　　银根收紧

　　“以前按揭个把月就可以放出来，现在至少要两三个月，有的客户等不及，就不买了。”无锡房地产协会副会长兼秘书长沈洵说。《财经国家周刊》记者在调研中了解到，有个别中小商业银行甚至停止了房贷业务。

　　房贷难、房贷慢、房贷贵，成为困扰当前楼市的一大症结。在开发贷环节，则出现了更大的不均衡，中小公司已很难获得新贷款，银行将有限的资源倾向于向大公司开放。伴随房地产信贷的持续收缩，宁波兴润置业公司成为2014年第一家因资金链断裂破产的房企。旋即，深圳市光耀地产也陷入倒闭危机。

　　“怕企业破产、怕老板跑路、怕个人弃房”是当下商业银行真实的心理写照。曾几何时，个人按揭贷款被认为是最安全的贷款品种。在兴业银行(9.94,0.04, 0.40%)首席经济学家鲁政委[微博]看来，随着利率市场化改革推进，银行贷款额度收紧，加上余额宝[微博]等互联网金融产品的推出，银行资金成本提高。在资金有限的情况下，银行更倾向于将资产投放到收益率较好、风险可控的领域，而按揭贷款的利率偏低，已非银行最理想的业务品种，于是银行开始对购房者“惜贷”。

　　“总体而言，银行的平均房贷利率(包括首套和二套房)在基准利率基础上上浮7%，而银行给企业的贷款利率在基准利率基础上上浮10%～15%，有的甚至上浮30%。”鲁政委表示，更重要的是，若房贷安全，仅仅是银行收益减少倒也无碍，但在房地产市场出现调整形势下，个人按揭贷款的安全性大打折扣，银行已将关于风险的考虑置于收益之上。

　　相比而言，银行更青睐二套房贷款，首付6成，基准利率上浮10%。但受限购影响，在执行层面能够享受到二套房贷款的购房者受限颇多，这也导致目前一些改善型产品出现滞销。

　　纪委“查房”

　　中央政府的反腐重拳，在楼市也掀起不小余震。

　　万科集团董事局主席王石[微博]曾表示，对于房地产行业来讲，最大的调控就是反腐，因为“反腐以后，高档房子的需求立刻就减少了”。王石认为，腐败行为在房地产行业尤其明显，权钱交易多数跟房子有关。“反腐本身就是制止不正当交易，把非刚性需求的腐败购买力抑制了，虚高的房价也就被抑制住了。”

　　中原地产创始人、董事施永青也认为，打击腐败正在成为扰动楼市的一个重要因子。在一些二三线城市，以前开发商很容易就可以拿到预售许可证，即使楼盘还不符合预售条件。但反腐之风越刮越烈，违规获得预售许可的情况已大幅减少。因为严格的审批，有些城市甚至整个下半年都可能没有楼盘上市。

　　不仅如此，一些中介机构向《财经国家周刊》记者证实，自2013年以来，确实有官员抛售房产现象，且比例不低。中介人士认为，这部分购买力的蒸发，是导致这一轮市场下行的动力之一。

　　北京一位高端别墅项目销售总经理告诉记者，“之前有某退休官员，本打算买高端别墅，看现在风声紧，原本定好的房子也退了。”

　　“三四线城市买高端房的主力人群是效益好的企业和政府公职人员。现在形势微妙，政府官员也很谨慎，不愿在这个风口上被查。”一位不愿具名的房企人士说。

　　华信地产基金董事副总经理任修远表示，“单套总价1000万元以上、260平方米以上的高端房产，因受纪检部门的格外关注，已很难卖了。”

　　当下，“纪委查房”已成楼市常态。任修远告诉记者：“一般要求开发企业配合反腐调查的主要是三个部门：纪委、市政府纠风办和检察院。反腐部门一般不会直接去销售现场，而是通常要求开发企业提供购房者基本信息，配合查贪腐”。

　　此前曾有媒体报道，省部级高官贪腐案半数涉房地产。

　　官员腐败不止于占有房产，房地产开发的源头——拿地环节，也是权钱交易的重灾区。

　　日前，国土资源部正计划上报“不动产登记条例”草案，将与官员财产申报系统并轨。这一政策被外界认为是针对“房叔”、“房婶”的反腐利器。多位接受《财经国家周刊》记者采访的业内人士表示，不动产登记、房地产税征收等政策预期，以及反腐的持续推进，对楼市的冲击仍将持续。

　　调控变调

　　本届政府在房地产调控上的理念和思路转变，也对当前楼市运行影响深远，突出体现为更加尊重市场规律，弱化行政之手。

　　《财经国家周刊》记者获悉，目前住建部正就房地产问题展开密集调研。在即将形成的调研报告中，“不打压、不刺激”，“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”，以及“加强市场监控、作好应对方案”等，或将成为下一阶段房地产市场调控政策的基本口径。

　　同时，地方根据自身情况制定针对性政策，“分类调控”的权力也将得到尊重。

　　在全国工商联房地产商会创会会长聂梅生看来，过去10年的房地产调控政策，是根据当时房价上涨的形势制定的政策，如今的市场环境已发生改变，是时候因时因地制宜，把原来不合理的政策作一个调整，不应该错过这样的窗口期。

　　6月10日，沈阳限购政策全面取消的消息传开后，官方表态只是调整，而非取消，且只是针对改善型需求。据统计，截至6月10日，已有21个城市传出政策调整的信号，其中12个城市政策微调有文件为证。也有不少城市暗中已在实行降价备案政策，规定如果商品房实际成交价低于备案价超过15%，将通过技术手段限制网签。

　　“从12个城市适度微调政策看，主要从住房公积金、户籍制度、契税费、财政补贴、土地分期付款等方面按照地方分类调控、分城施策的方式适度微调。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示。

　　在谢逸枫看来，政策微调与“救市”是两个概念：前者主要是对“首贷”的合理需求，包括配合新型城镇化推进、户籍制度改革、融合城市群和都市经济圈发展，手段比较单一；而“救市”则主要体现为货币超发、全面多次降准、大规模的经济刺激计划、地方政府取消“限购、限贷”、地方出台全方位的救市政策文件，等等。显然，以目前的宏观形势和政策取向来看，远未到“救市”的程度。

　　“现在最重要的是搞清楚要释放哪一部分需求？事实上，改善型需求是目前受限购、限贷政策误伤比较大的部分。应该重新考量和审视，适时微调。”聂梅生说。

　　在她看来，前两年，房地产市场表现好，尤其是2013年，市场交易量激增，主要是刚需的释放。到了2014年，刚需释放得差不多了，能够承接刚需的就是改善型需求。因而目前对改善型需求放松，包括二套房贷款政策以及二级市场税收、租金等方面，要有重新考量和设计。

　　对于未来的政策调整方向，《财经国家周刊》记者调研的几个城市房地产业人士均表示，现在关键是如何落实好分类调整政策，中央层面应该有一个明确的指导意见。“政策若不明朗，等于撑死胆大的，饿死胆小的，造成不公平。”鲁政委说。