【财新网】(记者 霍侃 吴红毓然)对于房地产信贷风险，银监会的最新判断是：房地产贷款质量比较稳定，但一些风险苗头开始显现，区域性、结构性风险加大。

　　财新记者获悉，银监会高层在近期内部讲话中强调了房地产贷款相关的四类风险苗头，并提出加强精细化管理、严防房地产领域信贷风险的对策。

　　他在会议上指出，风险苗头之一是，部分城市住房库存较多，短期很难消化，高端楼市普遍趋于冷清。一些城市综合体、商业地产开发过度，加上受电商发展的冲击较大，明显超出城市承载能力，引发信贷风险。

　　财新记者获悉，青岛市政府上周已经召集商业银行和公检法部门开会，强调防范区域性金融风险。

　　今年以来，住宅和商业地产的销售均明显下滑。国家统计局5月13日发布的数据显示，今年前四个月，商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比前三个月扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长3.5%。

　　风险苗头之二是，“房地产企业资金压力上升”。尚福林指出，一些前期扩张过快的中小房企遭遇房屋滞销、融资受阻等问题，资金链出现断裂，引发开发贷款违约、批量按揭断供现象。

　　风险苗头之三是，抵押品价格风险较大。银监会统计显示，截至2013年末，主要银行的房地产贷款及以房地产为抵押的贷款在各项贷款中的占比为38%，这部分资产易受房地产市场变化影响。

　　此外，房地产开发投资增速的持续回落，还可能引发上下游行业的信贷风险。国家统计局的数据显示，全国房地产开发投资同比增速，已经从2013年12月末的19.8%降至今年前四个月的16.4%。

　　银监会高层指出，房地产开发投资同比增速持续下降，已经对上游钢铁、建筑材料、以及下游家具、家电、装修装饰等诸多行业产生影响，可能波及银行在这些行业中的贷款质量。

　　为严防房地产领域信贷风险，银监会强调加强精细化管理。

　　按揭贷款方面，银监会高层指出，继续严格执行国家房地产调控政策和差别化住房信贷政策。做好居民家庭普通自住住房金融服务工作，严防虚假按揭贷款，严防以消费类贷款用于购买房产，严禁“零首付”、开发商代垫首付资金等违规行为。

　　对于房地产开发贷款和土地储备贷款，银监会指出，实行开发企业和合格土地储备机构“名单制”管理，督促开发企业和土地储备机构对一年内到期的开发项目做好还款安排。

　　增量业务方面，银监会要求，综合考虑全国主体功能区规划、所在城市发展前景和功能配套、项目现金流等因素，审慎评估城市综合体项目风险。以省级财政部门核准的土地储备机构融资规模为上限，结合土地评估价值、变现能力、地方政府性债务水平和偿还能力，审慎确定土地储备机构贷款规模。

　　对于如何加强经营性物业贷款风险管理，银监会在会议上指出，做好抵押物业的真实性价差，动态审慎评估物业价值和物业经营性收入，合理确定贷款额度和期限。建立资金监管专户，对经营性物业的各项经营收入进行封闭管理，禁止开展经营性物业加按揭贷款业务。

　　目前，全国房地产市场已经出现分化，风险呈区域性特点。银监会强调，要加强房地产信贷风险分区域管理。加强对不同城市、不同区域房地产市场的监测分析，定期开展压力测试，并及时将分区战略和风险管理措施、重大监测分析情况报告监管部门。